东莞：“小阳春”长安刚需盘  开价不“刚需”

　　3月楼市人气有所回升。

　　在品牌房企新盘入市、特价房信息“满天飞”的推动下，传统楼市旺季3月“小阳春”如期到来，3月东莞住宅成交量有望创下限购以来的最高水平。

　　最近这个周末，记者在东莞多个楼盘踩盘时发现，楼盘现场人气较之前明显上升，不少刚需购房者在咨询楼盘情况。不过，楼市定价仍然出现两极分化，有定价达3.5万元/平方米的东莞最贵洋房，也有下调备案价高达两三千元的楼盘，同时，多个楼盘推出特价房、低首付促销，也成功吸引了不少购房者到楼盘现场，楼市明显升温。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

　　数据：3月楼市成交量有望创限购以来最高

　　合富辉煌（中国）东莞发展研究中心统计数据显示，上周（3月6日~3月12日），东莞一手住宅网签14.1万平方米、1271套，创下今年以来的一周最高水平；成交均价约17859元/平方米，环比略跌2%但仍处高位。

　　据该研究中心统计数据显示，3月1日~12日累计签约2375套，比2月全月仍高出六成，预计3月全月有望创东莞出台楼市限购新政以来近5个月最高。此外，3月1~12日累计签约均价18324元/平方米，处于历史同期最高。从成交区域情况来看，大临深片区表现最突出，其中大朗表现最抢眼，签约437套，占比达全市签约套数的34%，第二、三名分别为麻涌97套和虎门86套。

　　从这些数据中可以发现，随着传统楼市旺季3月的到来，限购后市场十分低迷的东莞楼市也开始复苏，楼市“小阳春”如期而至，人气回暖，成交升温。但值得注意的是，由于多个高价楼盘集中签约，截至目前东莞住宅成交均价仍高。鉴于杭州等其他城市纷纷加码楼市调控政策，如果东莞的房价仍然大幅上涨，不排除调控政策加码的可能。

　　定价两极分化：有楼盘降价近三成 长安新盘却卖3.5万元/平方米

　　上周末，记者走访了东莞多个楼盘发现，东莞开发商定价却出现了明显的两极分化。楼盘调整备案价、推特价房等现象越来越多，但一些楼盘的定价仍然高企。

　　特价房、打折团购增多

　　上周，多个楼盘推出特价房、打折团购、低首付等优惠活动。如石碣达鑫江滨新城推出10套“总经理特批一口价单位”，总价优惠达到10万元以上；同时，还进行低首付一成起促销。企石的嘉宏锦城同样推出10套特价房，最低单价仅为“8字头”、“9字头”。松湖片区寮步镇的大道松山湖则推出87~88折团购活动。另外，近期下调备案价的楼盘也进一步增多。如碧桂园清溪项目碧桂园天誉的价格下降了5%~13%，三正公园里与嘉宏锦城的降幅为25%~29%，金地湖山大境降幅为5%~13%。

　　定价最高刚需盘面市

　　上周六，长安碧桂园召开产品发布会，推出82~142平方米的精装修洋房。按照该楼盘在东莞价格信息网上的备案价显示，其备案价约3.2万~4万元/平方米；而根据现场透露的信息，打完折后该楼盘洋房定价仍高达3.5万元/平方米左右，成为目前东莞定价最高的刚需洋房。

　　记者在楼盘现场了解到，目前该楼盘的户型以三房、四房为主，适合刚需购房者首次置业和改善型居住。在户型设计上，为了在不大的面积上尽量的满足居住的舒适度，阳台和厨房都相对较小。

　　信息显示，该楼盘的地块土地面积仅为9726平方米，但是楼面地价达到9906元/平方米，于2015年被碧桂园拍下。业内人士表示，楼面地价高，土地面积小，这是开发商定价高的一个重要原因。“楼盘体量小，对开发商整体的资金回笼影响不大。”另外一个原因，是因为长安长期以来缺乏新盘入市，供应量十分紧缺，而长安镇经济发达，购买力旺盛，深圳购房者也十分关注，开发商对长安市场比较乐观。

　　不过也有业内人士认为，该楼没有大社区的配套，以豪宅的价格面对刚需客，购房者能否接受有待市场考验。记者了解到，目前东莞洋房定价在3万元/平方米以上的楼盘还有松山湖的传统豪宅盘光大锦绣山河。

　　营销战愈演愈烈：大朗连体地块项目入市 碧桂园、万科出招揽客

　　2015年年底大朗镇拍出的三宗连体地块，现在已相继建成项目并进入市场。当年这三宗地分别被碧桂园、万科、天麟地产拍下，分别建成了碧桂园首座、万科中央公园、天麟天瑞三个楼盘。随着三个相邻楼盘相继认筹开盘，大朗楼市的竞争也变得极为激烈。

　　率先于3月初开盘的万科中央公园以1.9万元/平方米左右的价格推出首批产品，并且打出广告“一辈子总要住一次万科”，上周成功签约404套；随后碧桂园首座直接以“贵多三五百，买个东南向”抢客，定价也上升至2.1万元/平方米左右；还没开盘的天麟天瑞则提出“别着急，货比三家，慢慢挑”。三个楼盘打起了营销战。除了广告语针锋相对外，楼盘的广告横幅直接挂到对手的销售中心对面、两个楼盘广告在同一个路灯上同时出现等现象也比比皆是。

　　记者在上周日踩盘时发现，随着3月份大朗多个楼盘开盘入市，人气也随之上升，楼盘现场聚集了几十名购房者。“碧桂园货量小，他们卖的价格高；我们货量是他们的两倍，价格是慢慢涨，下一批就要涨到2.2万元/平方米了。”万科中央公园的一位销售人员告诉记者。

　　记者了解到，由于当初三家房企瓜分三宗地块，体量都比较小，如碧桂园首座现场显示，其住宅洋房共有615套，而万科中央公园的住宅洋房则一千多套。记者了解到，目前两个已经开盘的楼盘销售情况都比较好，开盘推出的产品基本上已经销售完毕。

　　东莞权威房地产研究机构把脉2017年楼市走向

　　今年楼市怎么走？手中有货请快“跑”！

　　3月份，东莞住宅均价达到1.8万元/平方米左右，房价仍然高企，引起了不少业内人士的警觉。加上近期不少城市楼市调控加码，后市东莞楼市调控加码的预期加强，东莞多家房地产研究机构报告表示，“两会”后楼市调控政策仍不放松，建议开发商赶紧“跑”！

　　关键词：调控

　　要点：东莞楼市调控政策不会放松，如果房价大幅上涨，调控或升级。

　　东莞中原地产研究部：2017年中央调控房地产的目标是防止房地产大起大落，稳控房价。2016年东莞房价上涨过快，成为全国房价上涨过快的热点城市之一；2017年市场购房需求依然旺盛，如果东莞房价大幅上涨，或会导致调控升级加码的可能。

　　合富辉煌（中国）东莞发展研究中心：全国多地增加调控力度，东莞后期政策风险不容忽视。进入3月杭州、南昌均加码房地产调控，这体现了政府调控房价的决心依旧，房价过快上涨会带来政策性的风险。

　　关键词：房价

　　要点：9月份或出现房价调整拐点

　　天为地产市场研究部：东莞房价已进入一个新的高位区间，后市房价暴跌和大涨的可能性均不大可能。在合理空间之内，未来房价会出现比较平稳的变化，开发商在产品定价上应当理性对待。

　　东莞中原地产研究部：根据历史调控经验可知道，从调控到房价下滑拐点的出现时间差大约是1年。从2016年10月全国22座城市重启限购，预计2017年9月房价或出现调整拐点。预计2017年四季度市场将进入调整期，购房者看跌、观望浓郁；再加上政府多重政策逐渐出台，下半年供应放量，四季度将会是开发商出货艰难的时期。

　　关键词：开发商

　　要点：多家机构建议开发商合理定价，赶紧出货

　　天为地产市场研究部：东莞房价仍处高位的第一大支撑因素在于它的城市自住性需求；但是市场发展形势也不容过于乐观，毕竟还有两大客观因素需发展商们认真审视。一是，过去两年来井喷式的住宅交易量消耗了大量的市场购买力；二是，2016年土地交易量大成本高。因此，楼市风险不可不防。

　　东莞中原地产研究部：借助全国“两会”释放的经济面、资金面及政策面的利好以及3月“小阳春”行情的复苏，应快速启动全年的推售计划，及时出货。今年上半年东莞延续低库存、供应紧缺的局面，是开发商推货和蓄客的最佳时机。

　　关键词：粤港澳大湾区

　　要点：东莞融入超级城市群，迎来新的发展机遇

　　东莞中原市场研究部：粤港澳大湾区城市将建成世界级城市群，东莞迎来发展机遇。随着超级城市时代的到来，新型城镇化将是以城市群为发展主体，广州与佛山同城，深圳与东莞、惠州融城。东莞作为珠三角的核心城市之一，将迎来新的发展机遇。

　　合富辉煌（中国）东莞发展研究中心：粤港澳大湾区已经具备一定条件且日趋成熟，比肩世界其他三大湾区。东莞作为粤港澳大湾区的一个沿海城市，又具有全国独有的在两大一线城市中间的地理位置优势，城市经济及房地产发展潜力巨大。